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撰文：佩奇美编：刀妹校对：紫藤

前几年凭运气挣的钱，今年都凭实力亏回去了。回首，已经买入的房子，到底是优质资产可以抵御通胀，还是真正成为“不动产”，使得流动资金变为沉没成本？在你签订合同的那一刻开始，挣钱还是亏钱已经在冥冥中注定，未来市场上大部分房子都再难出暴击，想赚钱需要更专业、更系统的能力。

多说无益，年春节来临之前，恐怕多数购房者已经无心房事，春节后才是郑州楼市真正的开端。

什么房子能买，什么房子慎买，什么房子千万不要买，也许你可以在本文中找到答案。

01年轻人自住，一定要紧盯三环内

屁股决定脑袋，这句话一定是真理。

买白沙房子的一般喜欢自己吹白沙，也喜欢看别人吹白沙；买常西湖房子的一般喜欢自己吹常西湖，也喜欢看别人吹常西湖；三环党亦然。

佩奇在白沙已经投资数套，但当下仍旧喜欢住在三环内，甚至是二环和一环内。近期佩奇更是因为家庭原因，购置了一套一环内超高层住宅。

对于年轻人而言，市区代表的是繁华、配套齐全、工作机会多、购物看电影方便，有高端大气的大卫城、也有接地气烟火味的老街道美食。

尽管新区后期这些配套都可以起来，但是对于大部分人而言，当下是珍贵的、未来是未知的。

新区配套成熟是以牺牲自住拓荒者青春年华为代价的，对于佩奇而言，这是我不愿意的。

别在该选地段的年纪，选择了山清水秀，钱输不起、人生也输不起。

你可以半年、甚至一年去一次郊野公园呼吸郊外的新鲜空气，但是看电影还是CGV、万达好、不想做饭还是楼下的餐馆方便、看病就医仍医院靠谱；而当有了孩子之后，不论是早教、课外班、优质中小学都集中在三环内。夫妻间，有了孩子之前是为自己而活；有了孩子之后是为孩子而活。而孩子9成以上的需求是需要在市区内完成，这点，不接受反驳。此外，在解决居住需求的同时，还能增值，那就再好不过了。而就当下房产增值保值而言，“环”线仍是重要的参照标准之一。环内也许难暴击，但是一定不会出现价格塌陷，对于大部分家庭而言，房产重要的作用是保值，其次才是增值，对于初级房产投资者而言，这点更需重视。02没有千万级资产，别总想着生活方式在郑州，多少钱才有追求生活方式的权利？佩奇比较实在，不喜欢追求阳春白雪，唯对红灿灿的人民币感兴趣。佩奇大概有个标准：依照当下的物价水平，资产万。当然，这与传统意义上的中产还不同。当然，这个钱甚至买不到北龙湖一套称心如意的一楼带院，但对于大部分人而言，北龙湖不是刚性需求，而是富人、高净值人群的修罗场，中产屌丝即便用尽各种办法住进去，生活并不会有想象当中幸福（主要是没钱）。而当一个楼盘或者区域开始强调生活方式，对配套、资源、学校、地铁避而不谈，你就要明白，这大概率是坑。主打生活方式的楼盘，对于富人而言可以是一年住不了几天的“大玩具”，可以是原著居民改善生活质量的选择，但对于中产而言不是好的选择。中产群体的核心诉求在于“各种焦虑”，而非追求生活方式。比如学区房、换5系还是E级、是去马尔代夫还是塞班岛度假、孩子未来是去美国还是英国留学等。以上种种，都是生活方式型楼盘都无法给你带来这些，除了偶尔自住以外，剩下的全部都是沉没成本，不如偶尔选择租赁度假式的远郊别墅，一次几千块，每次都能有新体验。当然，以上所有阐述都是有定语的，是有阶级群体定义的，有钱可以随意。如果钱不多，后悔了，想出手？不放血休想。03负利率时代，买房亏钱将成常态年初，央行宣布降准0.5个百分点，此次降准之后，释放了约亿元的流动资金。正如佩奇上一篇文章《岁末又降准，年小阳春会否如期而至？》中所言，我国已经开始逐步进入低利率和负利率的时代。新增人口逐年下滑、城镇化接近尾声，当大家都不再选择高负债的时候，银行的钱开始无从去处，利率自然开始走低。同时，过去“一印解千愁”和大水漫灌已经被央行明令禁止。一方面，房地产不允许作为短期刺激经济的手段，另一方面，广义货币M2增速由最高峰的20%已经将至8%左右。作为国家中心城市、省内单核，郑州潜力毋庸置疑，但是妄想复制年，趁早死心吧。未来，普通人投资的房产能与GDP增速持平就已经是万幸，大部分人的劣质资产将开始亏钱，购买优质资产或者价值明显低于价格的资产，将成为重点。04太贵的房子流动性极差在郑州，多贵的房子流动性会急剧下降？贵与不贵，一定是有个界线的。北上深等一线城市房价高企，单价破10万元/㎡的房子比比皆是，但成交量最活跃的却是总价-万左右的房子。我们以深圳为例，据相关数据显示：年-万豪宅成交量为套、-万豪宅成成交量为套、-0万豪宅成交量为91套、0万以上顶级豪宅成交量为84套。而且，这当中数个数据对比年是呈下降态势的。当然，这当中不乏开发商拿地速度放缓等客观因素，但是千万级别豪宅极差的流动性已经显露无疑。再看目前的郑州市场，北龙湖南岸核心区当之无愧为郑州豪宅聚集区，但未来大概率也是郑州房产流动性最差的区域。根据佩奇、年的买卖经验以及与各区域置业顾问、二手房经纪人的交流得出来的结论：郑州目前-万左右总价的两房、三房交易最为活跃，东区大约为万左右总价；其中，惠济区、高新区等区域较为活跃，东区不活跃。▲数据来源于贝壳年报但对于房产投资而言，不仅要考虑涨幅，还有限购之下的名额问题，选2-3个“屌丝盘”占名额，涨幅高，增量低；同样的资金选一个“刚改盘”，涨幅也许不如“屌丝盘”，但是增量普遍高于“屌丝盘”，关键要鱼还是要熊掌。总的来说，投资不买豪宅，慎买改善盘，优选刚改盘与刚需盘。任何不能变现的房子都是彻头彻尾的“不动产”。05还要不要买学区房？只要户籍与房子挂钩，而入学与户籍挂钩，“学区房”就不会偃旗息鼓。但是对于学区房，佩奇与一般人看法不一样，我不会因为孩子要进某所名校而花百万以上买学区房，花钱解决就行了，如果关系不够硬，无非是多花几万块钱的事，人情社会总能找到关系。但是学区给房子带来的“附加值”，却会因为政策因素产生巨大变化，比如省实验+文一附近2.5万/㎡以上的老破小，因为学区因素使得房价直接翻倍，远超其房屋价值。其次是学区房增值产生的利益并没有使得学校、老师和教育主管部门获利。所以，在利益不对等的情况下，教育层面没有理由长期支持学区房这个产物。在优质学区附近，掏钱进，买个住起来舒服的品质房，这就是佩奇的选择。比如上优胜路小学+七中，住在万科世玠。佩奇是这么说的，也是这么做的。06毫厘之间，普通人试错成本太高坦率讲，佩奇还没买过商铺。一方面是没钱买，另一方面不够专业，怕出错。过去电商尚未崛起，商铺尚属于稀缺品，一铺养三代，躺着赚钱不是梦，如今商铺多年不涨，空租更是时有发生。此外，每年递增的房租更是把租户压得喘不过气来。商铺在具体选择层面上，精确到米级，更有不少加盟门店对开间、进深都有严苛的要求，如今，想要买一间商铺作为现金奶牛，已经不再是一件容易的事情。如今，郑州老城区大量区域都在进行违规“住改商”的拆除工作，大量“伪商铺”被拆除，传统商铺是否会迎来第二春，我们拭目以待。07公寓要不要买，买哪？要不要买公寓，一直是购房者孜孜不倦追寻的问题，如今市场上泛滥的公寓产品，可以说是商务用地的变异产品，在商务写字楼空置率居高不下的当下，这类重资产所占的资金压力必须由开发商来承担，如今做成公寓之后转卖给消费者，自然由每一个消费者承担。但无论如何辩解，公寓高企的水电费、升值乏力、无法落户、难交易等硬伤短期很难发生质的改变。换句话说，公寓可以看做低门槛的商铺，两者都很难依托自身增值来博取收益的“剪刀差”，均是人们对未来现金奶牛的一种期盼，只是公寓用来居住、办公产生收益，商铺通过商业交易产生收益。如果要买公寓，一定要考虑好未来的目标人群，是租给大学生、上班族还是具体哪一类的人群，此外，东哥关于公寓投资的三要素：地铁口、商务区、商业区同样需要作为重要的选择标准。未来，优质公寓可以作为现金流不断来源的一个重要途径，并不能作为短期挣快钱的渠道，这点你一定要明白。-8年，房子一定要置换为什么是6-8年？因为大概每隔5-6年，房子就会进行一轮革新。而现在新房从买入到交付办证，周期也就是6年左右，当然，对于很多资深房地产投资客而言，买二手房也不失为一个好选择。我们开始回忆，郑州第一代商品房大概就是汝河小区这样的小区。如今，汝河小区已经几乎沦为脏乱差的代名词，小吃、低端零售业、菜市场、学校、警务室等各种业态已经将这里变成杂货市场。特别是院内4-5层的老旧建筑，不会再有新人口的导入，而这样的银发社区，正是社会主流和年轻人最不愿涌进的地方。郑州的第二代房子，开始有了商品房小区的雏形。吉祥花园、科技绿苑、富田丽景花园等，可以说以上小区的位置放在当下的郑州市场，都是相当优质的，只不过时过境迁，产品形态早已经过时。第三代应该是当下大部分人新郑州人住的房子。譬如锦艺城、蓝堡湾、贰号城邦、溪山御府、天骄华庭这样的，这类房子多集中在郑州繁华的闹市区，居住尚可，投资已经见顶，未来的几年间，这类房子也会逐渐衰败，特别是随着北龙湖南岸、北岸的相继崛起，更有不少改善群体愿意将手中的房子置换到北龙湖。房地产的更新换代是我们换房的重要因素之一，更重要的是要跟上楼市的脚步一起增值，让自己手中的资产可以在每一次行情中利益最大化。还是那句话，未来楼市可能再难出暴击。过去，买不买很重要，未来，买对很重要。09除了郑州，还有没有更好的选择？以上说了那么多郑州，那有没有比郑州更好的选择？年深圳是不错的选择，佩奇“背后”的男人悟空就已经开始在深圳布局，佩奇没有那样的资金实力，更没有那样的魄力，能打好手中的牌，未来就可期。复盘全国楼市，上一波比较亮眼的燕郊可以多