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作者：GlassEye来源：GlassEye（ID：TheGlassEye）文章已获授权0.引子最近一段时间，突然有很多很多好友问我怎么看上海楼市，我很久没有仔细的跟踪本市的地产情况了，在这个周末简单的分析了一下，着实让我吓了一跳。我上一次跑盘是在00年的五一节期间，那天一天跑了5个盘，都集中在内环的核心板块，因为内环是上海的核心资产，上海大市的人口流动的规律在白天都是从内中环大量涌入内中环内，在晚上从内中环内大量涌出至内中环外，其所提供极为成熟的交通枢纽商业配套等，均是支撑顶级核心资产的基本盘。它对上海的地位就像贵州茅台对食品饮料的地位，除了本身基本盘外，在很多老上海人眼里，他们近似乎成为了一种资产价格信仰。五一那天跑的其中一个楼盘叫做"中兴路一号"，是年上海的单价地王，由融信以%的溢价拿下，楼面价就已经超过10万一平，之后由万科入股操盘，在去年五一期间开盘均价为13万一平，物业费14.98元，可是产品质量非常的一般，也没有学区托底，完全是因为土拍价格过高而不得不卖出相对高价的新盘，有一点像去年7月份A股上市的"中芯国际"。在五一认筹首日，认筹比非常的低，旁边咫尺之遥高性价比的"锦绣里"则快速去化。很长一段时间，"中兴路一号"这个盘的去化情况被我和小伙伴作为"傻子多不多"的风向标。直到最近两天，朋友和我说，这个盘差不多卖完了，我才发现原来小丑竟然是我自己。1.无解的供需比在短周期的房地产资产价格的分析框架中，最核心的变量有两个，一个叫做库存，另一个叫做信贷。库存是当前环境下，供需合力的结果，与资产价格直接对应。分析库存最核心的是判断未来供给增量，即推盘量，以及需求的变化。信贷分为对房企与对居民，对房企信贷会直接影响拿地与销售的行为节奏，对居民信贷直接影响需求。我们就一步步拆下去，看目前上海楼市到底是一个什么样的状态、为什么它会形成这样的状态、以及在今年或是未来的几年，它可能会成为一个什么样的状态。我们先看库存情况。下图是上海相对核心区域的供需比，从11月份左右开始，供需比低于去年同期，形成了强有力的价格支撑。但当我们拉长时间维度看，上海内中环的供需比竟然已经到了过去十年的最低水平！这意味着什么呢？换一句话说，在当前的情况下，住房供给远远远远小于住房的需求，已经达到了过去十年的最低水平，这也对应了为什么近期新房中签率如此的低。那新盘这么火热，二手房总可以了吧？我们再看看二手房的情况。上海大市，月度二手房挂牌量处于过去五年的中低位水平。而如果我们拉成周度的频率看：又是五年内的最低水平！就是说，上海楼市目前所面临的一个情况似乎是，新房摇不到，二手房买不到的一个极度供需失衡的状态。我们研究过很多资产类别，可以非常负责任的说。任何一类资产，在一般市场行为下，在这种情况下，其资产价格必然上涨。并且，因为金融属性，它涨的越多，需求就会越多，资产价格又一次与需求共振强化。无解。.未来的推演想判断未来会如何演变，先知道为什么会演变成这样。造成本轮严重供需失衡的，有非常多的原因，其中最核心的如下几个。第一个因素，在于供给。上海自身对于住宅用地的供应，并没有呈现规模和持续性的下滑，整体成交也处于中高位的位置，意味着，从政府层面，上海住宅用地供给的总量是适中的。但是，在供给总量适中的情况下，我们却看到，房企推盘的数量竟然逐渐下滑。这只说明一个问题，上海还有不少的供给仍然压在房地产企业手中，捂盘慢慢卖，上海是核心资产，不急，反正拿地早，毕竟瑞虹新城都要开到第10期了。另外一个重要因素，在于信贷。上海与全国多数二三线城市最为不同的地方在于，上海首套买房的杠杆率很高，意味着，这类资产价格对信贷这个因子非常的敏感。00年，放水大年，从6月份开始，上海的按揭贷款就已经持续高于过去三年的水平。上海的按揭利率，也常年是全国最低。从银行层面，不卡按揭额度，不卡信贷审批，不提按揭利率，借贷过程极其通畅。另外，上海在00年早已经偷偷放开了限价，横盘多年之久的上海楼市均价，必然按奈不住。于是，新盘价格开始上涨，带着周围二手房又开始上涨，二手房涨了以后又带动再新开的楼盘提价。如果说，对于多数80后，最值得上车的时间段是-，那一波房地产去库存的前夕。那对于大多数90后，说实话，最值得上车的那一年只有-了，那一波严格限价时期。还有一个非常有意思的变量，在我自己买房的早期，我仔细的读了一遍年，上海出台的规划，其中有一条是，"缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾,严格控制常住人口规模,至年常住人口控制在万人左右。"然后在00年，"上海沪上四大名校本科应届毕业生直接落户"，政策的松口，户籍与常住人口政策的放开，必然为未来的需求托底。那如何为本轮无解的上海楼市破局？还没有上车的小伙伴该怎么办？第一，在01年，据统计，全市会有至少累计个新盘入市；在去年这个时候，00年统计的入市新盘数字是4个。在放水背景下，在房企的三条红线之下，为加大回款，推盘供给是不会少的，这是最基本的市场行为。第二，去年年底，央行出台了控按揭贷款的政策，这个政策执行力会如何我们不得而知，但这意味着，按揭信贷政策的逐渐拐头的迹象。其合力是，供给逐渐提升，需求缓慢下滑，但是，这需要一个过程。在未来，我们很可能看到，供需比慢慢抬升，但是资产价格仍然维持着稳步提升，直到供需比回到合理的位置，资产价格才能稳住。不要期待上海楼市大幅降价，没戏的，短期内，最多最多政府再次出手限价，稳住新房价格。在当前市场供需严重失衡的情况下，对于高位的二手盘，切记切记谨慎入手。新盘仍然是综合性价比最高的类别，有新房摇号资格的就一直摇下去，不要怕麻烦。我仍然记得，在年，我为了摇前滩的号专门请假，从上午7点一直排队到下午1点。那时候，排在我身后的是一个姐姐，她的老公是一个老外，从排队的一开始到最后，那个老外说的最多的一句话就是：Itsf**kingridiculous.然而，回过头看，小丑确是自己。推荐阅读▼??阿里彻底拆中台了

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