-年的第天-

最近，湖南卫视真的是“兴风作浪”不平静。继天天兄弟的老幺高天鹤，被爆出主持人考试作弊后，当家主持老大哥汪涵也被爆摊上事了。

有网友在微博发文称，汪涵代言的金融理财产品涉嫌诈骗，37万人被骗了亿，还配了一张受骗群众拉横幅，喊话汪涵还血汗钱的照片。

很多受骗的网友表示，当时都是看了汪涵的广告，相信汪涵才把钱放在涉事理财产品中，如今该理财APP涉嫌诈骗。在这里，老郭也提醒大家:对于我们普通大众来说，投资也罢，理财也罢，都不能只考虑高额回报和明星的代言，关键要了解。

做投资，首先自己要有观点和认识，平时多了解投资的基本知识，再进一步去了解投资形势。

今天，老郭就想和大家谈一谈，目前国内外的投资形势问题。

·国内投资现状·

presentsituation

国家一带一路政策，国富而民强，看起来似乎海外扩张成了一种必然趋势，有的朋友可能会问，国内的投资形势不好吗？

好，我们先来看一看国内目前的投资环境。

中国经济激荡40年，房地产狂奔22年，不客气地说，中国的国民财富都沉淀在房地产里，就如美国的国民资产就在股市里一样。

三组数据可以说明：

数据源自《中国家庭财富调查报告》央行《年金融机构贷款投向统计报告》

而年疫情以来，楼市陷入神经质式的分裂周期：

房价与地价分裂，房价温热交替，地价一路上扬；

经济与楼市分裂，经济疗愈复苏，楼市虚火不断；

新房与二手分裂，新房很热，二手很凉，租金直接凉透；

收入与楼市分裂，就业与薪酬风险若隐若现，售楼部里仍人声鼎沸……

房地产市场宛然魑魅魍魉，摆弄妖姿，诱惑着凡人的欲望。

但，随着“房住不炒”政策的贯彻落实，国内房地产的春天已经结束，中央“稳住房价”的决心显而易见。

（链接阅读：再见了！中国的房地产...3道新政连发，央媒已表态）

历时22年的房地产牛市，就目前看来，可能要和大家说再见了，中国的房价上不了天。

那么，一分钟就看清事件的本质，为何我们还要投入大量金钱去证明呢？

·投资者面临的选择·

choice

作为万亿财富的拥有者，我们应该如何守护自己的财富，或者寻找新的财富增长市场呢？

有两个选择：要么国内高价位“站岗”买进；要么国外寻找出路。

目前看来，海外投资已经是大多数中产阶级必做的投资选择之一。

据统计，约46%的中产阶级持有海外资产，并且在未来3年，计划投资海外资产的比例也高达64%。

海外投资，似乎是一个不错选择！

·海外投资的目的·

purpose

在出战海外投资之前，我们首先得弄清楚自己的战斗纲领，“为何而战，我们做海外投资的目的是什么？”

一般来说，国内高净值人群海外投资有以下四种目的：

ONE

?1-自住?

说白了，就是换个活法。世界那么大，我想去浪浪……如：度假、养老、商务休闲、孩子留学等。

此类人群，主要是为了提高生活质量，或者让自己的生活更加色彩化，如前几年北方人置业海岛，“候鸟”式生活——冬天海南，春秋回家。

澳洲的黄金海岸、东南亚的灯红酒绿、东京的合族风情、北美的自由散漫，谁不想在有生之年，多几种生活方式？

不过，鉴于国外在生活文化上，与国内有很大的区别，所以在选择此类房产时不要匆忙决定，杜绝“一见钟情”。每个生活环境都有其特殊性及新奇感，往往就是这种新奇感让我们匆忙地下决定，但建议大家还是至少得有15天以上的居住体验期，免得实际生活了一个月后，就开始厌烦。一定期限的体验居住会让你能充分了解该区域特点。

买车有“试驾”，婚姻有“恋爱期”，说白了，就是让你充分了解，避免踩入销售员的“忽悠坑”。

特别提示：以居住为目的房产，一般周边配套较为成熟，升值空间会比较有限，不要期望既能居住方便，又能暴涨。这个想法只会给你的投资带来痛苦。二者选一，你必须做出一个第一性的选择。

TWO

?2-投资?

说白了就是赚钱，在房产赚钱上一般有三种情况：

①租金收益

海外的房产租金收益一般都高于国内（1-2%年租金收益），成熟市场的海外房产年租金收益一般在4-7%左右。

核心点：当一个区域的房地产租金收益，超过银行住房按揭（5年以上）利息时，这个市场房地产投资基本是稳健的。

②房产升值

成熟市场房产升值一般，是受经济周期决定。这类投资要看准该区域经济周期的发展趋势。一句话：在新轮发展周期来之前就买入。这看似很容易，做到需要智慧和付出。这个需要对该区域的经济有精准的市场调研数据及政策的预测。就像美国房地产在08年的次贷危机，房价跌幅30%，但之后又进入上升通道。HongKong的房地产在97年亚洲金融风暴时也是经历暴跌后再次回弹。

发展中的市场：

选择发展中国家时，需要重点考虑以下几个因素：

国家GDP增幅。5%GDP增幅的国家及区域能证明处于经济上升期，人均财富在增加，人民的购买力在增加。

城市化进程。房地产代表了城市生活，城市化率低于40%的区域和国家，说明未来进城人口还会增加。中国在过去的20年里，城市化率从36.2%上升至目前60.60%，这段时期也是房产需求最旺的时期。

老年化的比例。当一个区域老年化比例增大时，说明这个区域的房产需求会逐渐减弱；反之，当区域吸引越来越多的青壮年人群时，说明人口的红利正在显现中，房产就会有较大升值预期。

对外国人的购房政策。有些区域对国外人买房很多限制，银行贷款、税收歧视、甚至交易限制。

其他因素。持有成本，其他隐性成本，房产税，房产交易周转速度等。

③汇率变化

国家的本币也是重要考量因素之一。当该国家汇率一直在跌时，你的房价即使是升值，也要考虑汇率抵消后的实际涨幅。这也是为什么很多人愿意投资一些货币汇率比较坚挺的国家。*俄罗斯卢布货币汇率崩盘的例子年11月29日，原油价格大跌至五年以来的最低水平，卢布汇率再创历史新低，多种大宗商品货币的汇率普跌，美元指数全天交易中上涨0.32%。经济停滞、西方制裁、评级被降、油价下跌以及资本外逃，让俄罗斯卢布陷入了暴跌困境。据统计，卢布兑美元总计贬值约20%，1美元兑40.94卢布左右，让卢布成了全世界被抛售得最狠的货币之一，这对以卢布计价的债券和其他资产造成了巨大冲击。

THREE

?3-Immigrant?

Immigrant高福利的国家，是很多高净值人群的选择，谁不想让自己的的孩子享受更好的教育，让自己的晚年有更好的医疗保障？

比如前美国和加拿大，再比如去年很火热的希腊等，这些福利成熟的国家为了刺激经济发展，会出台一些Immigrant投资政策，来吸引海外投资商。

核心点：

①要充分了解该国家的福利及税收政策，在Immigrant之前要给自己的资产做个齐全的财富方案。

②另一个重点考量就是Immigrant的成功率和资产购买后的变现速度。大多数人还是要考虑拿到绿卡后如何处理数十万美金的购买的物业。

FOUR

?4-规避资产风险?

①以避险为目的资产配置：主要是为了对冲区域不均衡的经济发展，如：当前形势下购买美元资产，对冲中美贸易对国内经济产生的影响。

②家族财富长期考量：国内赚钱，海外传承。考量到海外很多物业都是永久产权，且法律体制相对更有保障，所以有些家族会在欧美配置物业，作为家族财富的长期传承，对冲通货膨胀和人民币贬值风险，使艰辛积累的财富能够保值增值，流传子孙后代。

③其他因素：规避税收、隐性资产等。

中国22年的房地产牛市，你积累了大量财富，随着形势的发展，如何使你的财富得以传承，突破“富不过三代”的魔咒，如何形成家族财富百年伟业，这是我们华人新贵需要在此经济转型期思考的问题。

就房地产而言，随着国内政策的不断出台，这个时间再选择“入场”，可能就属于在交“智商税”了。从对冲国内风险、追求居住品质、投资保值、规避避险等角度看来，海外投资或许是一个明智的选择。

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